Baurechtliches Verfahren

Eine schriftliche Auskunft, zum Beispiel ob ein Bauvorhaben grundsätzlich zulässig oder genehmigungsfähig ist, wird in der Regel in Form des gebührenpflichtigen Vorbescheids erteilt. Dieser klärt unmissverständlich bereits vor dem Erwerb oder der Teilung eines Grundstückes und vor Erarbeitung des endgültigen Entwurfes die wichtigsten Fragen. Fügen Sie dem Antrag auf Vorbescheid möglichst alle Unterlagen bei, die für die Beurteilung und Beantwortung Ihrer Fragen wichtig sind. Der Vorbescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag um jeweils ein Jahr verlängert werden.

Erst nach einem schriftlichen Bauantrag können Sie als Bauherr eine Baugenehmigung erhalten. Im Bauantrag muss Ihr Vorhaben baurechtlich vollständig und prüfbar dargestellt sein. Dazu müssen Sie alle zur Beurteilung erforderlichen Bauvorlagen beifügen. Die notwendigen Antragsvordrucke und Formulare halten wir gebündelt in der Rubrik Formulardepot für Sie bereit. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Unterlagen trägt der Entwurfsverfasser die Verantwortung. Daher müssen die Bauvorlagen von einem Entwurfsverfasser unterschrieben sein, der bauvorlageberechtigt ist. Das kann z. B. der bei der Architektenkammer eingetragene Architekt bzw. die Architektin sein.

Die Bauvorlagen sind mindestens zweifach einzureichen. Oft müssen zur Beurteilung Ihres Bauvorhabens auch andere Fachämter beteiligt werden, zum Beispiel das Stadtplanungsamt, die Feuerwehr, die Landschaftsbehörde, das Tiefbauamt oder das Umweltamt. Bei manchen Vorhaben sind auch andere Behörden, wie die Bezirksregierung - Umweltverwaltung - oder das Forstamt zu hören. Um das Beteiligungsverfahren zu verkürzen, sollten Sie in solchen Fällen mehrere Ausfertigungen der Bauvorlagen einreichen. Über die Anzahl der Bauvorlagen informiert Sie Ihre Sachbearbeiterin bzw. Ihr Sachbearbeiter der Bauaufsichtsabteilung.

Im Geltungsbereich von sogenannten qualifizierten Bebauungsplänen nach § 30 BauGB können Wohngebäude und dazugehörende Nebengebäude und Nebenanlagen unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigung errichtet werden. Unter diese Regelung fallen grundsätzlich alle Wohngebäude, deren oberster Aufenthaltsraum nicht höher als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt. Um ohne Genehmigung bauen zu können, darf ein Vorhaben nicht den Festsetzungen eines Bebauungsplanes widersprechen. Darüber hinaus muss die Erschließung gesichert sein.

Mindestens einen Monat vor Baubeginn sind die Bauvorlagen in einfacher Ausfertigung bei der Stadt einzureichen. Die Unterlagen entsprechen denen eines Bauantrages. Sie werden lediglich daraufhin durchgesehen, ob das Vorhaben unter die Genehmigungsfreiheit fällt. Eine baurechtliche Prüfung findet nicht statt. Den Bauvorlagen ist eine Erklärung des Entwurfsverfassers beizufügen, dass das Vorhaben dem Brandschutz entspricht. Bei Wohngebäuden mittlerer Höhe befindet sich der oberste Aufenthaltsraum höher als sieben Meter über der Geländeoberfläche. Hier muss vor Baubeginn außerdem von einem staatlich anerkannten Sachverständigen geprüft und bescheinigt werden, dass das Gebäude dem Brandschutz entspricht.

Darüber hinaus muss Ihnen bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen vor Baubeginn ein geprüfter Nachweis über die Standsicherheit des Hauses sowie ein Nachweis über den Schall- und Wärmeschutz vorliegen. Abweichungen von Vorschriften der Bauordnung müssen gesondert beim Bauordnungsamt beantragt werden. Für alle Vorhaben, die freigestellt sind, können Sie beantragen, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird. Die notwendigen Antragsvordrucke und Formulare halten wir gebündelt in der Rubrik Formulardepot für Sie bereit.

Die Baugenehmigung ist der schriftliche Bescheid, dass ein Bauvorhaben dem zurzeit geltenden öffentlichen Baurecht entspricht. Eine Teilbaugenehmigung für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte kann auf schriftlichen Antrag vor der eigentlichen Baugenehmigung erteilt werden. Die Geltungsdauer der Baugenehmigung ist auf drei Jahre begrenzt. Innerhalb dieser Zeit müssen Sie mit dem Bauvorhaben beginnen. Verzögert sich der Baubeginn, kann die Baugenehmigung auf Antrag um jeweils ein Jahr verlängert werden.

Ist die Baugenehmigung erteilt, können Sie mit Ihrem Vorhaben beginnen. Baubeginn ist der erste Spatenstich für die Baugrube. Er ist dem Bauaufsichtsabteilung auch bei genehmigungsfreien Wohngebäuden, Garagen oder Stellplätzen mitzuteilen. Bei genehmigungsfreien Wohngebäuden, Garagen oder Stellplätzen können Sie einen Monat, nachdem Sie die Bauvorlagen bei der Stadt eingereicht haben, mit dem Bau beginnen, vorausgesetzt, Sie haben vor Ablauf des Monats keine anderslautende Mitteilung bekommen. Beachten Sie bitte auch folgende Hinweise:

Nachbarn/ Angrenzer

Als Angrenzer gelten die Eigentümer, nicht die Mieter der angrenzenden Grundstücke. Bei genehmigungsfreien Wohngebäuden, Garagen und Stellplätzen sind Sie verpflichtet, vor Baubeginn die Angrenzer über Ihr Vorhaben zu informieren. Auch wenn Befreiungen oder Abweichungen erforderlich werden, sollen die Angrenzer beteiligt werden, sofern zu erwarten ist, dass geschützte nachbarliche Belange berührt werden. Fördern Sie das gute Verhältnis zu Ihrem Nachbarn. Unterrichten Sie sie frühzeitig und entgegenkommend, auch ohne gesetzliche Verpflichtung.

Bauüberwachung/ Bauzustandsbesichtigung

Die Bauaufsichtsabteilung ist verpflichtet und berechtigt, die Ausführungen genehmigungspflichtiger Bauvorhaben durch Stichproben und Nachweise zu überwachen, um die Sicherheit und Ordnung zu gewährleisten und Gefahren abzuwehren. Die Fertigstellung des Rohbaues und die abschließende Fertigstellung sind daher rechtzeitig anzuzeigen. Die Bauaufsicht prüft durch die Bauzustandsbesichtigung die Übereinstimmung der wesentlichen Bauteile mit der Baugenehmigung und mit den geltenden Bestimmungen. Bei den genehmigungsfreien Wohngebäuden, Garagen und Stellplätzen brauchen Sie lediglich den Baubeginn und die Fertigstellung Ihres Vorhabens anzuzeigen. Eine Bauzustandsbesichtigung findet nicht statt.

Einzug / Inbenutzungnahme

Erst wenn Ihr Bauvorhaben ordnungsgemäß fertig gestellt und sicher zu benutzen ist - bei genehmigungspflichtigen Vorhaben frühestens jedoch eine Woche nach Anzeige der Fertigstellung - dürfen Sie einziehen. Auf Antrag bei der Bauaufsicht kann das Bauvorhaben auch schon früher ganz oder teilweise benutzt werden, wenn insbesondere wegen der Sicherheit keine Bedenken bestehen.